Donația este contractul prin care o persoană transmite gratuit un bun alteia, în timpul vieții. Pentru imobile, se încheie obligatoriu la notar, în formă autentică.
Motivele frecvente: evitarea unei succesiuni complicate, dorința de a ajuta copiii să aibă o locuință, transferul unei proprietăți înainte de o căsătorie sau de un divorț al copilului.
Donația este, în principiu, irevocabilă. După semnare, bunul nu mai aparține donatorului.
Excepțiile prevăzute de lege sunt limitate: ingratitudinea gravă a donatarului, neexecutarea sarcinilor asumate prin contract, nașterea unui copil în anumite situații. Un părinte care donează casa și apoi are un conflict cu copilul nu o mai poate lua înapoi pentru că s-a răzgândit.
Uzufructul viager, protecția esențială a părinților
Soluția folosită frecvent este donația nudei proprietăți, cu păstrarea uzufructului viager de către părinți.
Uzufructul se menționează explicit în contract și se înscrie în cartea funciară, odată cu transferul nudei proprietăți. Fără înscriere, nu este opozabil terților.
Concret: copilul devine proprietar, dar părinții păstrează, pe toată durata vieții, dreptul de a locui în casă, de a o folosi și de a încasa eventualele chirii.
Copilul nu poate evacua părinții, nu poate închiria casa fără acordul lor, iar la vânzare, cumpărătorul preia bunul cu uzufructul înscris în cartea funciară.
La decesul ultimului uzufructuar, uzufructul se stinge automat, iar copilul devine proprietar deplin, fără procedură succesorală pentru acel bun.
Clauza de interdicție de înstrăinare și grevare, pe durata vieții donatorilor, adaugă protecție: copilul nu poate vinde sau ipoteca bunul fără acordul părinților.
Costurile donației la notar
Onorariul notarial pentru donație se calculează procentual, pe tranșe, la valoarea bunului, după grila notarială. Notarul verifică, la încheierea donației, extrasul de carte funciară, certificatul fiscal și, pentru donatorii în vârstă, discernământul. Un certificat medical recent, atașat dosarului, protejează contractul de o eventuală contestare ulterioară din partea celorlalți moștenitori.
Impozitul pe transferul proprietății prin donație depinde de gradul de rudenie. Între părinți și copii, sau între soți, donația este scutită de impozitul pe transfer prevăzut pentru alte situații.
Între rude mai îndepărtate sau persoane fără legătură de rudenie, se datorează impozit, calculat procentual la valoarea bunului.
Taxele de intabulare în cartea funciară se adaugă.
Pentru un apartament de 400.000 de lei, costul total al unei donații între părinte și copil se situează, de regulă, la câteva mii de lei.
Între părinți și copii, donația nu este impozitată cu impozitul pe transferul proprietăților, spre deosebire de donațiile între persoane care nu sunt rude până la gradul al treilea. Onorariul notarial se calculează procentual, pe tranșe, la valoarea imobilului, iar pentru un apartament evaluat la 400.000 de lei, costurile totale, cu intabularea, se situează frecvent la câteva mii de lei.
Riscurile pentru părinte și pentru copil
Pentru părinte, riscul principal este pierderea controlului asupra bunului, atenuat prin uzufruct și interdicția de înstrăinare.
Pentru copilul căsătorit, bunul primit prin donație este, în regimul comunității legale, bun propriu, nu comun. Nu se împarte la divorț. Mențiunea expresă în contract, că donația se face doar copilului, clarifică situația.
Creditorii copilului pot urmări bunul donat, dacă copilul are datorii. Uzufructul părinților, înscris anterior, rămâne opozabil.
Pentru ceilalți copii, donația făcută unuia dintre ei poate fi luată în calcul la dezbaterea succesiunii, prin mecanismul raportului donațiilor și al rezervei succesorale, astfel încât frații nu pot fi dezmoșteniți complet prin donații succesive.
Donația se poate revoca doar în trei situații prevăzute de Codul civil: ingratitudinea, neexecutarea sarcinilor și, în anumite condiții, nașterea unui copil după donație. Revocarea pentru ingratitudine se cere în instanță în termen de un an de la data la care donatorul a aflat de faptă.
Donație, testament sau vânzare fictivă
Testamentul lasă bunul părinților până la deces și poate fi modificat oricând. Nu evită succesiunea, dar o simplifică.
Donația transferă imediat, cu uzufruct, fără succesiune ulterioară pentru acel bun.
Vânzarea către copil, la un preț simbolic, pentru a evita regulile donației, este riscantă: poate fi recalificată ca donație deghizată, cu consecințele aferente, iar fiscul poate stabili impozitul la valoarea de piață.
Alegerea se face după discuția cu notarul, pe situația concretă a familiei.
Ce se discută în familie înainte
Toți copiii, nu doar cel care primește, înțeleg decizia și motivele ei. Ce se întâmplă cu celelalte bunuri ale părinților, pentru echilibru. Cine se ocupă de părinți la bătrânețe, dacă donația are și această dimensiune, iar sarcinile se pot trece explicit în contract. Reglementările fiscale și notariale se verifică la momentul semnării, pentru că pragurile și grilele se actualizează.
Donația casei ca protecție sau ca risc, trei situații reale
Prima: părinții în vârstă donează apartamentul unicului copil, cu uzufruct viager și interdicție de înstrăinare. Rămân în casă până la final, iar copilul evită o succesiune ulterioară. Funcționează.
A doua: părinții donează casa unuia dintre cei trei copii, fără să discute cu ceilalți. La deces, ceilalți doi cer reducțiunea donației pentru rezerva succesorală, iar procesul durează ani și distruge relațiile dintre frați. Riscul era previzibil.
A treia: părinții donează apartamentul fără uzufruct, copilul se căsătorește, apoi are datorii, iar creditorii pun sechestru pe apartamentul în care părinții încă locuiesc. Situația putea fi evitată prin rezervarea uzufructului, care ar fi fost înscris în cartea funciară înaintea sechestrului.
Diferența dintre cele trei nu este legea. Este redactarea contractului.
